De laatste jaren zijn er wekelijks nieuwsberichten dat er iets is met de huizenmarkt. Er is een tekort aan starterswoningen, woningnood onder studenten en een oververhitte huizenmarkt. Het gevolg hiervan laat zich gemakkelijk raden. Niet alleen overheden op allerlei niveaus passen hierop hun plannen aan, maar ook projectontwikkelaars, bouwondernemingen en zelfs grondspeculanten. Als gevolg van ontwikkelingen buiten de landbouw zijn er steeds meer gebieden in Nederland waar grondprijzen beginnen te stijgen. Dit fenomeen gaat ook niet aan planten- en boomkwekers voorbij. Er zijn behoorlijk wat locaties op de Nederlandse kaart waar de komende jaren kwekerijen geheel of deels zullen moeten wijken voor wonen, bedrijvigheid en infrastructuur.
De ervaring leert dat nogal wat kwekers zich afwachtend opstellen. Onder het mom ’dat het hun tijd wel zal duren’. Op zich is dat begrijpelijk, want de procedures van bestemmingsplanwijziging tot daadwerkelijke realisatie nemen soms tien of meer jaren in beslag. Uit mijn dagelijkse praktijk blijkt dat adviseurs zich gemakkelijk bij die opstelling aansluiten. Bij hen blijkt het idee te leven dat een eventuele bestemmingswijzigingswinst eenvoudigweg buiten belastingheffing gehouden kan worden door een herinvesteringsreserve toe te passen. Dit betekent dat de winst van de verkochte percelen buiten de belastingheffing blijft als die binnen enkele jaren wordt afgeboekt op de aankoopsom van een vervangend bedrijfsmiddel.
Ook al geldt voor de herinvesteringsreserve bij een (minnelijke) onteigening een wat ruimere toepassing, toch betekent dat zelden afstel van belastingheffing. Het is meestal alleen uitstel en dat zelfs van korte duur. Door de afboeking van de herinvesteringsreserve op de aankoopsom van een vervangend bedrijfsmiddel, daalt daarvan de boekwaarde. Als mag worden afgeschreven, leidt deze afboeking tot lagere afschrijvingen. Jaarlijks worden die lagere afschrijvingen ten laste van het bedrijfsresultaat gebracht, waarover belasting betaald wordt. Het gevolg is dat in de jaren na de herinvestering het bedrijfsresultaat stijgt en er dus meer belasting is verschuldigd.
Met enige regelmaat tref ik families die percelen erven, die op pachtbasis door kwekers worden gebruikt. Dergelijke percelen worden dan fiscaal bij de familie aangemerkt als box 3-vermogen. Als zich ten aanzien van die percelen een bestemmingsplanwijziging aandient, moeten de familieleden geduld hebben en vooral zelf niks doen om de uiteindelijke bestemming te wijzigen.
Vermogensbestanddelen worden namelijk aan box 3 toegerekend zolang sprake is van normaal vermogensbeheer en indien ze niet aan verbonden personen ter beschikking worden gesteld. Er zijn hierover inmiddels al behoorlijk wat procedures gevoerd waarbij de Belastingdienst succes had. De Belastingdienst kon dan bewijzen dat de plannenmakerij en de activiteiten van de grondeigenaar om het bestemmingsplan te wijzigen, meer waren dan normaal vermogensbeheer. Het gevolg daarvan was dat de bestemmingswijzigingswinst dan bij de familie werd belast in box 1 tegen het progressieve tarief van 52%.
Grondeigenaren en hun adviseurs moeten dus voortdurend de bestemming van hun percelen in de gaten houden. Zodra zij signaleren dat er wellicht een wijziging komt, is het zaak om de juridische positie van de grond aan te passen om veel later geen fiscaal nadeel te ondervinden.
